وتلخص هذه المفارقة جزءا كبيرا من المعادلة العقارية الإفريقية. ومع أصول بقيمة 17.6 تريليون دولار، لا تزال القارة تمثل 2.7% فقط من القيمة العقارية العالمية البالغة 650.4 تريليون دولار. ومع ذلك، فإن مسارها أسرع بكثير، لذا يتوقع تقرير الاستثمار العقاري في إفريقيا نموا سنويا بنسبة 5.58% بين عامي 2025 و2029، مقارنة بـ3.39% في أمريكا الشمالية، و2.86% في أوروبا، و2% في آسيا.
ولا تعكس هذه الفجوة ظاهرة مضاربة موحدة بقدر ما تعكس الحاجة إلى التدارك، يزكيها التحول الديموغرافي والعمراني للقارة.
ومن المتوقع أن يرتفع عدد سكان المناطق الحضرية في أفريقيا من حوالي 652 مليون نسمة في عام 2025 إلى 1.5 مليار نسمة في عام 2050، في حين سترتفع نسبة الأفارقة الذين يعيشون في المدن من 44% إلى 60.4%. وبعبارة أخرى، سيتعين على سوق العقارات أن يستوعب في الوقت نفسه النمو الديموغرافي والهجرة إلى المدن والتوسع المادي للمدن الكبرى.
ويربط التقرير هذا التطور بشكل مباشر بالعجز في السكن، حيث أظهرت نيجيريا نقصا بأكثر من 28 مليون وحدة في عام 2024، مقارنة بحوالي 1.8 مليون في غانا. ويتعلق الخلل بشكل رئيسي بالسكن الاجتماعي والمتوسط، مما يحول مشكلة اجتماعية إلى قضية اقتصادية للمنعشين القادرين على الإنتاج على نطاق واسع وبتكاليف تتناسب مع دخل الأسر.
ومن الناحية النظرية، فإن نمو الطبقة الوسطى يعزز قاعدة الطلب. وبحسب المعطيات التي جمعتها الدراسة، فمن المتوقع أن يصل هذا العدد إلى 500 مليون شخص في عام 2030. ولم يعد تطور الاحتياجات يقتصر على عدد الوحدات السكنية فقط. فالموقع، وسهولة الوصول إلى وسائل النقل، والقرب من المدارس والخدمات الصحية، وكفاءة الطاقة وجودة الإدارة تصبح متغيرات لتقييم الأصول.
ويفسر هذا التحول أيضا سبب سيطرة نيجيريا على السوق القارية بقيمة تقدر بـ2.6 تريليون دولار، متقدمة على مصر بـ1.6 تريليون، وإثيوبيا بـ1.3 تريليون وجنوب أفريقيا بـ1.2 تريليون. كينيا تصل إلى 773 مليار دولار وغانا 533.3 مليار دولار. ويتوقع التقرير أيضا نموا سنويا بنسبة 6.9% للسوق النيجيرية بين عامي 2025 و2029 و5.1% لكينيا.
الجاليات مصدر للتمويل العقاري
ومع ذلك، فإن إحدى خصائص الدورة الإفريقية تكمن في أصل جزء من سيولتها. وبلغت تحويلات الجاليات الأفريقية 96.4 مليار دولار في عام 2024، بحسب التقرير. يقوم هذا الرأسمال بتمويل عمليات شراء المساكن والأراضي، والمنازل الثانوية، وكذلك الودائع التي تسمح بالحصول على السكن.
وهذه الآلية مرئية بشكل خاص في العديد من الأسواق الكبيرة. وتشير الوثيقة إلى تحويلات بقيمة 19.8 مليار دولار إلى نيجيريا، و4.8 مليار إلى كينيا، و4.6 مليار إلى غانا في عام 2024. وتواجه هذه التدفقات على وجه التحديد عجزا عقاريا كبيرا: 28 مليون وحدة سكنية في نيجيريا، و2 مليون في كينيا، و1.8 مليون في غانا.
ولذلك تلعب الجاليات دورا مزدوجا. فهي تدعم القدرات المالية لبعض الأسر مع توفير المنعشين العقاربين طلبا أقل تاثرا بالدورات الاقتصادية المحلية. وبحسب التقرير، فإن التحويلات تساهم بالتالي في عمليات البيع على الخريطة، وودائع الرهن العقاري، واقتناء المساكن المتوسطة. كما أنها تشكل مصدرا للنقد الأجنبي في الاقتصادات التي يمكن أن تؤثر فيها التقلبات النقدية بشكل كبير على التمويل العقاري.
ويعود الثقل الاقتصادي لهذا القطاع أيضا إلى تشعباته الإنتاجية. وفي عام 2024، مثلت العقار، بحسب الحسابات الوطنية التي شملتها الدراسة، 21.3% من الناتج الداخلي الخام لجنوب إفريقيا، و10.3% لكينيا، و5.2% لنيجيريا، و4.3% لرواندا، و3% لغانا. ويقدر التقرير أيضا الإنتاج التراكمي البناء في جنوب إفريقيا ونيجيريا وغانا وكينيا ورواندا بأكثر من 200 مليار دولار.
ويوضح التأثير المضاعف الأهمية الاستراتيجية للقطاع. يشمل المشروع العقاري الإسمنت والصلب والنقل والهندسة والهندسة المعمارية والخدمات القانونية والوساطة والتمويل. وبالتالي، يعمل البناء بمثابة الذراع الإنتاجي للاستثمار العقاري، حيث يحول الرأسمال والعقار إلى أصول مادية مع توزيع الإنفاق في العديد من الفروع الاقتصادية.
وتتجه الفرص أيضا نحو الأصول الأكثر ارتباطا بالتحولات البنيوية للاقتصادات الأفريقية. وتقدم المستودعات الحديثة مثالا على ذلك.
ووصل متوسط نسبة شغل العقار فيها إلى 83% في القارة في النصف الأول من عام 2025، بحسب التقرير، مع 96% في جنوب إفريقيا، و95% في مصر، و85% في نيجيريا، و83% في كينيا.
يؤدي تطور التجارة الإلكترونية والإنتاج الإقليمي إلى زيادة الحاجة إلى منصات التوزيع بينما يظل المعروض من المباني اللوجستية عالية الجودة محدودا.
تقدم الرقمنة فئة أخرى من الأصول. ويقدر التقرير القدرة التشغيلية لمراكز المعطيات الإفريقية بنحو 450 ميغاواط في منتصف عام 2025، منها 320 ميغاواط في جنوب أفريقيا، و86 ميغاواط في نيجيريا، و20 ميغاواط في كينيا. وبذلك تصبح الأراضي المتصلة بالكهرباء والشبكات الرقمية والبنيات التحتية أصلا عقاريا معرضا بشكل مباشر لتوسع الاقتصاد الرقمي.
نفس المنطق لسكن الطلبة. وتتراوح نسبة شغل العقار في المساكن المتخصصة التي تمت دراستها في لاغوس بين 88% و96% في عام 2026، بينما وصلت المحافظ المؤسساتية في جوهانسبرغ إلى حوالي 98% في العام الدراسي 2024.
يؤدي شباب السكان ونقص العروض المهنية إلى خلق دخل إيجار منتظم أكثر مما هو عليه الأمر في بعض القطاعات السكنية المشبعة.
السكن الفاخر ونقاط الضعف
ومع ذلك، فإن النمو لا يعني أن جميع الأصول لديها نفس الإمكانات. ويتعلق التحذير الرئيسي في التقرير على وجه التحديد بعدم التوافق بين طبيعة العرض وطبيعة الطلب.
وارتفع متوسط التضخم الإفريقي من 16.9% عام 2023 إلى 18.7% عام 2024 قبل أن يعود، حسب التقدير الذي أشارت إليه الوثيقة، إلى 13.8% عام 2025. في الوقت نفسه، بلغ النمو الاقتصادي 3% و3.3% و3.9% على التوالي.
ويضاف إلى هذه الإكراهات ارتفاع تكاليف البناء وتراجع العملات، وهو ما يؤدي إلى تقليص القدرة الشرائية للأسر في حين يجعل إنتاج المباني الجديدة أكثر كلفة.
وتعكس نيجيريا هذا التوتر. ففي لاغوس، ارتفعت إيجارات المكاتب الرئيسية بنسبة 150% إلى 200% بالعملة المحلية في عام 2024، مدفوعة إلى حد كبير بانخفاض سعر الصرف، في حين بلغ معدل شغل العقار 77%. كما تم الإعلان عن حوالي 43500 متر مربع إضافية. يبلغ معدل شغل العقار في دار السلام 80% في الجزء الذي تمت ملاحظته، بينما يبلغ معدل شغل العقار في بلانتير 25%.
ومن ثم تصبح المشكلة أقل خطورة من النقص في العقارات بقدر ما تكمن في سوء تخصيص الرأسمال. ومن الممكن أن تظل المشاريع السكنية الفاخرة فارغة جزئيا في وقت لا تستطيع فيه ملايين الأسر العثور على سكن مناسب لدخلها.
ووفقا للتقرير، فإن الانخفاضات المحتملة في عائدات الإيجار وتباطؤ ارتفاع قيمة الأصول هي إشارات على التهدئة التي يمكن أن تبدأ في قمة السوق.
ويؤدي الولوج إلى التمويل إلى تضخيم هذا التناقض. ويشير التقرير إلى أن معدل انتشار القرض العقاري لا يزال أقل من 5% من الناتج الداخلي الخام في معظم الاقتصادات الأفريقية. وفي كينيا تصل النسبة إلى 1.86% فقط. وتظهر نسب السعر إلى الدخل أيضا مدى مشكلة القدرة على تحمل التكاليف: 47.1 في إثيوبيا و46.6 في الكاميرون، مقارنة بـ3.2 في جنوب إفريقيا.
وبالتالي فإن الطلب الديموغرافي القوي لا يتحول تلقائيا إلى طلب قادر على السداد. ربما تكون هذه هي النقطة الاقتصادية المركزية في الوثيقة: من الممكن أن تعاني أفريقيا في الوقت نفسه من عجز هائل في السكن وتعاني من الإفراط في الإنتاج في قطاعات معينة. ويصبح المتغير المحدد هو السعر الذي يتم به عرض السلعة وقدرة النظام المالي على تحويل دخل الأسرة المستقبلي إلى قدرة شرائية حالية.
وتحاول الحكومات سد هذه الفجوة من خلال الشراكات بين القطاعين العام والخاص، وضمانات الرهن العقاري، وتبادل العقارات، وغير ذلك من آليات الحد من المخاطر. وتفتح الاستثمارات في الطرق والنقل العام والكهرباء في نفس الوقت ممرات حضرية جديدة ويمكن أن تحسن الجدوى الاقتصادية للمشاريع العقارية.
الأسواق المالية لا تزال غير متكافئة
يتعلق التحول المحتمل الآخر بالتمويل المؤسساتي. تسمح الصناديق العقارية المدرجة، أو صناديق الاستثمار العقارية، بتحويل الأصول السائلة تقليديا إلى أدوات قابلة للتفاوض. لكن التقرير يسلط الضوء على عدم التجانس الشديد في القارة لأن جنوب أفريقيا لديها سوق لصناديق الاستثمار العقاري بقيمة 8.5 مليار دولار في عام 2024، مقارنة بحوالي 600 مليون في نيجيريا و300 مليون في كينيا.
ويكشف هذا الاختلاف عن ضعف. إن الإمكانات المادية لسوق العقارات الأفريقية كبيرة، لكن الأدوات التي تسمح بتوجيه المدخرات طويلة الأجل إلى هذه الأصول لا تزال ضعيفة خارج الأسواق الأكثر تنظيما. وسيعتمد توسعها، وفقا للوثيقة، على الضرائب والحكامة وتنويع الأصول وأسعار الفائدة واستقرار العملة.
ويمكن لتقنيات العقار بالتوازي مع ذلك أن تقلل من بعض العقبات التاريخية. فمن شأن منصات المعاملات، وأدوات التقييم الآلي، والتحقق من السندات، وحلول التمويل أن تخفض تكاليف المعاملات وترفع مستوى الشفافية. ويسلط التقرير الضوء بوجه خاص على الشركة المصرية ناوي (Nawy) التي تمكنت من جمع 75 مليون دولار عبر آليات الدين وحقوق الملكية في عام 2025، إضافة إلى شركة سيسو غلوبال (Seso Global) النشطة في غرب إفريقيا.
ويمكن أخيرا تحديد المرحلة التالية من العقارات الإفريقية من خلال الجمع بين التمويل الرقمي والمؤسساتي والانتقال البيئي. وقدر التقرير المداخيل المتوقعة لسوق المدن الذكية الأفريقية بمبلغ 1.5 مليار دولار في عام 2025، ويتوقع نموا سنويا بنسبة 12% حتى عام 2029. ومن المخطط تنفيذ أكثر من عشرين مشروعا رئيسيا في القارة، باستثمارات تزيد عن 8 مليارات دولار في البنيات التحتية الذكية.
وبالتالي فإن المسار الذي وصفه مشروع ليف إفريقيا (Leaf) لا يرسم طفرة متجانسة. بل إنه يكشف بدلا من ذلك عن سوق هائلة تتقاطع فيها حركتان متناقضتان: النقص البنيوي في السكن والبنيات التحتية المتكيفة مع غالبية السكان، وتراكم الرأسمال الذي من المرجح أن ينتج تجاوزات عندما يركز على القطاعات الأكثر غلاء.
